계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다. 이사는 가야 하는데 이사를 가버리면 대항력이 사라질 것 같아 발이 묶인다. 이런 상황에서 쓸 수 있는 게 임차권등기명령이다. 법원 명령으로 등기부에 임차권을 기재해두면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 전세 사기나 보증금 미반환 문제가 늘어난 요즘 꼭 알아둬야 할 제도다.
임차권등기명령이란
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해서 해당 주택의 등기부에 임차권이 있다는 사실을 기재하도록 명령하는 제도다. 주택임대차보호법에 근거하며, 등기가 완료된 이후에는 이사를 가거나 전입신고를 새 주소로 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
등기부에 임차권이 기재되면 집주인 입장에서는 그 집에 새 세입자를 구하거나 매매하는 게 어려워진다. 이것 자체가 보증금 반환을 압박하는 효과가 있다. 임차권등기 이후부터는 보증금 반환 지체에 대한 법정 지연이자도 청구할 수 있다.
신청 자격과 타이밍
신청하려면 반드시 임대차 계약이 종료된 상태여야 한다. 계약 기간이 끝났거나, 묵시적 갱신 상태에서 해지 통보를 한 경우 해지 통보 후 3개월이 지나야 계약 종료로 인정된다.
보증금을 전액 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 못 받은 경우도 신청할 수 있다. 신청 시점까지 해당 주택에 거주하면서 전입신고가 유지된 상태여야 한다. 등기가 완료되기 전에 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 대항력이 사라지므로 절대 먼저 이사 가면 안 된다.
필요 서류
법원에 제출할 서류는 다음과 같다. 임차권등기명령 신청서(법원 양식, 인터넷 등기소에서 내려받거나 법원에 비치된 것 사용), 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본, 주소 변동 내역이 포함된 주민등록등본 및 초본, 건물과 토지 등기부등본(최근 1개월 이내 발급), 계약 종료를 증명하는 자료(내용증명, 문자 캡처, 통화 녹취 등)가 필요하다. 주택 일부만 임차한 경우 건물 도면도 첨부해야 한다.
비용
비용은 생각보다 크지 않다. 인지대와 송달료 합쳐서 3~5만 원 수준이고, 등록면허세와 지방교육세는 약 7,200원이다. 법무사에게 대행을 맡기면 추가 비용이 발생하지만, 임차권등기에 든 비용 전체를 나중에 집주인에게 청구할 수 있다.
신청 절차와 소요 기간
관할 법원은 임차 주택 소재지 지방법원이다. 직접 방문해서 접수하거나 전자소송 홈페이지(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있다. 전자소송이 시간을 절약할 수 있어 편리하다.
접수 후 법관이 서류를 검토해서 명령 결정을 내리기까지 보통 1~2주 걸린다. 결정이 나면 법원이 집주인에게 결정문을 발송하고, 집주인이 수령하면 법원이 등기소에 등기 기재를 촉탁한다. 등기부등본에 임차권 기재가 확인된 이후에 이사를 가면 된다. 결정문이 나왔다고 바로 이사 가면 안 되고, 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 임차권 문구가 기재된 것을 눈으로 확인한 다음에 이사해야 한다.
이사 후 주의사항
임차권등기 후 이사를 가더라도 해당 주택이 빈 상태로 방치되면 관리비나 공과금 문제가 생길 수 있다. 수도나 가스 계량기 사진을 찍어두고 관련 기관에 사용 중단을 신고해두는 게 나중에 분쟁을 예방한다.
보증금을 끝내 돌려받지 못하면 임차권등기를 근거로 경매 신청이나 지급명령 등 후속 법적 조치를 취할 수 있다. 전세 보증보험에 가입된 경우 임차권등기가 완료된 후 보험금을 청구하는 절차로 넘어갈 수 있다.
전세 살면서 보증금 못 돌려받는 상황은 생각보다 흔하게 생긴다. 주변에서도 집주인이 연락을 끊거나 버티는 경우를 봤는데, 임차권등기명령을 신청했더니 며칠 만에 집주인에게서 연락이 왔다는 경우도 있었다. 등기부에 임차권이 올라가는 순간 집주인이 받는 압박이 실질적이기 때문이다. 보증금을 못 받고 있다면 먼저 내용증명을 보내고, 그래도 안 되면 임차권등기명령 신청을 바로 진행하는 게 맞다.
🔗 함께 읽으면 도움 되는 글
👉 "2026년 상속세 면제한도 및 세율 총정리 — 갑작스러운 상속에 대비하는 절세 가이드"
부동산 관련 법률 문제를 다루다 보면 상속 문제도 함께 정리해두면 도움이 됩니다.
https://www.tmtmfh.com/2026/03/inheritance-tax-2026-guide.html
👉 "2026년 신생아 특례 대출 소득 요건 및 금리 — 부부 합산 2.5억 원까지 확대"
보증금을 돌려받고 새 집을 구할 때 활용할 수 있는 저금리 대출 정보입니다.
https://www.tmtmfh.com/2026/03/newborn-special-loan-2026.html