전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 새 세입자가 안 구해진다는 말만 반복하거나, 아예 연락이 끊기는 경우도 있다. 이런 상황에서 막막하게 기다리는 것보다 빠르게 움직이는 것이 보증금을 지키는 핵심이다. 상황에 따라 써야 하는 수단이 다르고, 타이밍을 놓치면 받을 수 있던 보증금도 못 받게 되는 경우가 생긴다. 단계별로 무엇을 먼저 해야 하는지 정리했다.
가장 먼저 해야 할 것 — 임차권등기명령 신청
전세 만기 후 이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
임차권등기명령이 중요한 이유
이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라진다
임차권등기를 해두면 이사 후에도 권리가 유지된다
이사 못 가고 발이 묶이는 상황을 막을 수 있다
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
| 항목 | 내용 |
|---|
| 신청처 | 임차 주택 소재지 관할 법원 |
| 신청 비용 | 인지대·등록면허세 합산 수만 원 수준 |
| 처리 기간 | 신청 후 1~2주 이내 |
| 효과 | 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지 |
실제 신청 시 꿀팁: 임차권등기명령은 집주인 동의 없이 신청할 수 있다. 법원에 임대차계약서, 확정일자 증명, 주민등록등본을 가지고 가면 된다. 서류가 복잡하면 법원 민원 담당자에게 도움을 요청하면 된다.
HUG 전세보증금반환보증 — 보험 가입돼 있다면 가장 빠르다
전세 계약 시 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증에 가입했다면 집주인 대신 HUG가 먼저 보증금을 지급해준다.
| 항목 | 내용 |
|---|
| 신청처 | HUG 홈페이지 또는 콜센터 1566-9009 |
| 지급 조건 | 만기 후 집주인이 반환 거부 시 |
| 지급 기간 | 심사 후 보통 1~2개월 |
| 사후 처리 | HUG가 집주인에게 구상권 청구 |
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
보증 미가입이라면
임차권등기명령 → 내용증명 → 지급명령 또는 소송 경로로 진행
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
꿀팁: HUG 보증에 가입돼 있어도 신청을 안 하면 아무것도 안 된다. 만기 후 집주인이 돌려주지 않으면 즉시 HUG에 연락해서 보증금 반환 청구를 시작해야 한다.
내용증명 발송 — 법적 대응의 시작
HUG 보증이 없는 경우 내용증명 발송이 법적 대응의 첫 단계다.
| 항목 | 내용 |
|---|
| 목적 | 보증금 반환 요구 의사 공식 전달 |
| 발송처 | 우체국 (내용증명 서비스) |
| 비용 | 수천 원 수준 |
| 법적 효력 | 발송 사실 증명, 소멸시효 중단 |
내용증명 자체에 강제력은 없다. 그러나 소송이나 지급명령 신청 시 "정식으로 요구했다"는 증거가 되고, 집주인에게 심리적 압박을 주는 효과가 있다.
지급명령 신청 — 소송보다 빠르고 저렴하다
집주인이 내용증명에도 반응이 없다면 지급명령 신청을 고려한다.
| 구분 | 지급명령 | 일반 소송 |
|---|
| 비용 | 인지대 소액 | 소송비용 높음 |
| 기간 | 2~4주 이내 결정 | 수개월 이상 |
| 절차 | 서면 심리 | 변론기일 출석 |
| 집주인 이의 | 이의신청 가능 | — |
| 효력 | 이의 없으면 확정 | 판결 확정 |
집주인이 이의신청을 하면 일반 소송으로 넘어간다. 그래도 지급명령을 먼저 신청하는 것이 비용과 시간 면에서 유리하다.
개인 소회: 전세 만기 후 집주인 연락이 안 돼서 당황했던 분이 있었다. 지급명령 신청 후 집주인이 이의신청을 안 해서 확정됐고, 강제집행으로 보증금을 돌려받았다. 처음에 법적 절차가 무섭고 복잡하게 느껴졌는데, 막상 해보니 법원 민원실에서 친절하게 안내해줬다고 하셨다.
무료 법률 지원 활용 — 혼자 하기 어렵다면
소송 절차가 부담스럽다면 무료 법률 지원을 활용하면 된다.
| 기관 | 지원 내용 | 연락처 |
|---|
| 대한법률구조공단 | 소득 기준 충족 시 소송 대리 무료 | 132 |
| 주거복지센터 | 전세 분쟁 상담 | 지역별 운영 |
| 대한법무사협회 | 지급명령·임차권등기 서류 작성 지원 | 지역 법무사 |
| 지자체 법률 상담 | 구청·시청 무료 법률 상담 | 거주 구청 |
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
소득 기준 충족 시
법률구조공단에서 변호사가 소송 전 과정 무료 대리
132로 전화해서 소득 기준 먼저 확인
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
강제집행 — 판결 받고도 안 주면
지급명령 확정 또는 소송 판결이 났는데도 집주인이 보증금을 안 주는 경우 강제집행을 신청할 수 있다.
| 강제집행 방법 | 내용 |
|---|
| 부동산 경매 | 집을 경매로 넘겨 보증금 회수 |
| 채권 압류 | 집주인 예금·급여 압류 |
| 동산 압류 | 집주인 소유 물건 압류 |
경매는 시간이 걸리지만 가장 강력한 수단이다. 집에 선순위 채권이 없다면 경매 후 보증금을 온전히 회수할 가능성이 높다.
전세사기 피해자 특별 지원
전세사기 피해자로 인정되면 별도 지원을 받을 수 있다.
| 지원 내용 | 내용 |
|---|
| 긴급 주거 지원 | 임시 거처 제공 |
| 저금리 대출 | 피해자 전용 저금리 대환 대출 |
| 법률 지원 | 법률구조공단 우선 지원 |
| 경·공매 유예 | 거주 주택 경매 유예 신청 가능 |
전세사기 피해자 지원 신청은 거주지 관할 지자체 또는 주거복지센터를 통해 할 수 있다.
전세 만기 후 보증금을 못 받는 상황이 생기면 시간이 지날수록 불리해진다. 집주인이 다른 채무를 지거나 집이 경매로 넘어가기 전에 먼저 움직여야 한다. 임차권등기명령은 이사를 나가야 하는 상황에서 권리를 지키는 최소한의 수단이다. 전세 계약 시 HUG 보증에 가입해두지 않은 것이 후회되더라도, 지금 할 수 있는 것부터 빠르게 시작하는 것이 중요하다.
함께 읽으면 도움 되는 글
법률구조공단 무료 법률 지원으로 변호사 비용 없이 전세 소송하는 방법 확인하기
소득 기준을 충족하면 법률구조공단에서 소송 전 과정을 무료로 대리해줍니다. 132로 먼저 전화해서 지원 가능 여부를 확인하세요.
https://www.tmtmfh.com/2026/07/legal-aid-corporation-free-legal-support-guide-2026.html
청년 버팀목 전세자금대출 신청 전 전세사기 예방 체크리스트 확인하기
전세 계약 전에 등기부등본 확인과 HUG 보증 가입을 미리 챙기면 분쟁 자체를 예방할 수 있습니다.
https://www.tmtmfh.com/2026/07/youth-jeonse-loan-low-interest-application-guide-2026.html
댓글
댓글 쓰기