아파트 살 때 따져야 할 것 - 매수 여력부터 보유 총비용까지

아파트 구매 가이드

아파트, 지금 사도 될까

얼마짜리까지 살 수 있는지, 대출은 얼마나 받는 게 맞는지, 몇 년 보유하면 실제로 남는지 순서대로 정리했습니다.

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아파트를 살 때 "얼마짜리를 살 수 있나"는 하나의 숫자로 나오지 않습니다. 담보 비율(LTV), 소득 대비 상환 부담(DSR), 손에 든 현금이 각각 다른 한도를 만들고, 그중 가장 낮은 값이 실제 한도이기 때문입니다. 그다음에는 "이 가격이 내 소득에 무리인지", "몇 년 보유하면 실제로 남는지"를 따로 봐야 합니다.

1. 매수 여력 - 세 가지 한도의 최솟값

한도	어떻게 정해지나
LTV 한도	주택 가격 x LTV 비율. 규제지역 40%, 비규제 수도권 무주택 70%, 생애최초 70~80%. 수도권/규제지역은 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억이라는 금액 상한이 별도로 걸립니다.
DSR 한도	모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행)를 넘지 못합니다. 여기서 주담대 원리금은 실제 금리가 아니라 스트레스 금리(실금리 + 가산 1.5~3.0%p)로 계산합니다.
현금 한도	계약금, 잔금, 취득세, 중개비를 낼 현금. 대출 여력이 남아도 이 돈이 없으면 못 삽니다.

계산기는 이 셋을 집값으로 환산해 막대로 보여 주고, 어느 것이 병목인지 알려 줍니다. DSR이 병목이면 상환 기간을 늘리거나 소득을 합산하고, LTV가 병목이면 생애최초 자격을 확인하고, 현금이 병목이면 자기자본을 더 마련하거나 목표가를 낮춰야 합니다.

PIR - 소득 대비 적정한가

PIR(Price to Income Ratio)은 집값이 연소득의 몇 배인가입니다. 서울 아파트 평균 PIR은 10 안팎입니다. 대출 한도 안에 들어와도 PIR이 지나치게 높으면(예: 15배 이상) 원리금 부담에 삶이 눌립니다. 계산기는 최대 매수가(DSR 40%)와 함께 여유 있는 권장가(DSR 30% 선)를 같이 보여 줍니다.

2. 자금 계획 - 실제로 있어야 하는 돈

매매대금 외에 이만큼이 더 듭니다.

취득세 + 지방교육세	1주택 6억 이하 1.1%, 9억 이상 3.3%, 그 사이 선형. 85m2 초과면 농어촌특별세 0.2% 추가. 조정지역 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4% 중과.
중개수수료	매매가 구간별 상한요율 + 부가세. 9~12억은 0.5%, 12~15억 0.6%, 15억 초과 0.7%.
등기 비용	국민주택채권 매입(즉시 매도 시 할인 손실), 법무사 보수, 인지세(매수인 절반).
이사 + 인테리어	도배, 장판, 조명 정도만 해도 수백만 원. 예비비로 잡아 두세요.

취득세, 중개비, 인테리어 비용은 자금조달계획서의 매매대금에는 넣지 않습니다. 매매대금은 계약서 금액과 1원까지 일치해야 하고, 이 부대비용은 별도로 준비해야 합니다. 계산기의 "필요 총자금"이 실제로 있어야 하는 돈입니다.

3. 보유 총비용 - 몇 년 살면 실제로 남나

N년 보유했다가 판다고 할 때 실제 순손익은 이렇게 계산합니다.

순손익 = 매도 순현금 - (자기자본 + 취득 부대비용 + 누적 이자 + 누적 보유세 + 누적 관리비)

매도 순현금 = 매도가 - 매도 중개비 - 양도세 - 대출 잔액

누적 이자	대출 상환 스케줄에서 N년간 낸 이자 합계. 원금 상환분은 매도 시점에 잔액이 줄어드는 방식으로 회수됩니다.
보유세	재산세(1주택 특례세율) + 도시지역분 + 지방교육세. 공시가 12억 초과 시 종합부동산세. 계산기는 공시가를 시세의 69%로 가정한 추정값입니다.
양도세	실거주 1세대 1주택이 2년 이상 보유(취득 당시 조정지역이면 2년 거주)하고 매도가 12억 이하면 비과세. 12억 초과분은 장기보유특별공제(거주+보유 최대 80%)를 반영해 과세.
기회비용	계산기는 "같은 돈을 예금이나 투자로 굴렸으면" 얼마가 됐을지도 함께 보여 줍니다. 집값 상승률이 낮고 대출 금리가 높으면 매수가 기회비용 대비 손해일 수 있습니다.

집값 상승률을 낙관적인 값(연 4~5%) 하나로 계산하고 안심하지 마세요. 보수적인 값(연 2%)으로도 버티는지 반드시 확인하세요. 3년 안에 팔 계획이면 취득세와 중개비를 회수하기 어렵습니다.

4. 레버리지와 갭투자 - 양날의 검

대출을 많이 받을수록 집값이 오를 때 자기자본 수익률(ROE)이 커지지만, 떨어질 때 손실도 그만큼 커집니다. 계산기는 자기자본 비율 30% / 50% / 70%일 때 집값 상승률에 따른 ROE 곡선을 겹쳐 보여 줍니다.

갭투자는 전세 보증금을 지렛대로 쓰는 방식이라 레버리지 배율이 매우 큽니다. 대신 전세가가 떨어지면(역전세) 차액을 물어줘야 하고, 다주택 취득세 중과, 종부세, 양도세, 세입자 보증보험까지 함께 따져야 합니다.

이 계산이 못 잡는 것

수익률 변동성: 집값은 매년 일정하게 오르지 않습니다. 매수 직후 하락하면 같은 평균 상승률이라도 결과가 나빠집니다.
대출 우대금리 조건: 급여이체, 카드 실적 등 우대 조건을 못 채우면 실제 금리가 더 높습니다.
정확한 세금: 취득세, 보유세, 양도세는 개별 공제와 특례가 많아 이 계산기는 추정값입니다.
전세 리스크: 세입자 보증금 미반환, 역전세, 경매 위험은 계산에 없습니다.
비금전적 가치: 내 집이라는 안정감, 이사 걱정 없음은 돈으로 환산하지 않았습니다.

자주 묻는 질문

대출 한도 안에 들어오면 사도 되나요?

한도는 "빌릴 수 있는 최대"일 뿐 "감당할 수 있는 수준"이 아닙니다. 최대 매수가에서는 DSR이 한도에 딱 걸려 매달 상환에 여유가 없습니다. 계산기의 권장가(DSR 30% 선)를 목표로 잡는 편이 안전합니다.

집값이 오를 텐데 지금이라도 사는 게 이득 아닌가요?

집값이 연 3~4% 이상 오른다고 보면 대체로 매수가 유리합니다. 하지만 연 2% 안팎이면 대출 이자와 보유세, 기회비용 때문에 오래 살아야 본전입니다. 계산기에서 상승률을 낮춰 보고도 버티는지 확인하세요.

보유세와 양도세가 정확한가요?

공시가격을 시세의 69%로 가정한 대략적인 추정값입니다. 정확한 값은 보유세 계산기, 양도소득세 계산기, 국세청 홈택스로 확인하세요.

입력한 자산 정보가 저장되나요?

저장되지 않습니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이루어지며 서버로 전송되지 않습니다.

아래 계산기에서 여력 진단부터 시작해 자금 계획, 보유 총비용, 레버리지까지 순서대로 확인해 보세요. 각 결과는 링크로 공유할 수 있습니다.

아파트 구매 의사결정 계산기 바로 사용하기

본 내용과 계산기는 일정한 가정에 따른 참고용입니다. 세금과 대출 규제는 자주 바뀌며, 실제 결정 전 전문가와 상담하세요.