전세 vs 매매 vs 월세, 몇 년 살면 뭐가 이득일까 - 총 비용 비교

주거 비용 비교 가이드

전세가 이득일까, 매매가 이득일까

정답은 조건에 따라 다릅니다. 거주 기간, 집값 상승률, 대출 금리에 따라 유리한 선택이 어떻게 바뀌는지 계산법과 함께 정리했습니다.

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"집은 무조건 사는 게 이득"이라는 말이 있지만, 실제로 계산해 보면 조건에 따라 전세가 유리한 경우가 많습니다. 매매는 취득세, 대출 이자, 보유세라는 비용이 크고, 이걸 집값 상승분이 얼마나 상쇄하느냐가 관건이기 때문입니다.

세 가지 방식의 비용 구조

항목	매매	전세	월세
초기 목돈	집값 - 대출 (자기자본)	보증금 - 전세대출	보증금 (소액)
한 번 내는 비용	취득세, 매수 중개비	중개비 (소액)	중개비 (소액)
매달 나가는 돈	대출 원리금, 보유세, 관리비	전세대출 이자, 관리비	월세, 관리비
돌려받는 돈	매도가 - 중개비 - 대출잔액	보증금 전액	보증금 전액
가격 리스크	집값이 떨어지면 손실	보증금 미반환(역전세) 위험	거의 없음

총 부담을 어떻게 계산하나

세 방식을 공정하게 비교하려면 같은 기준이 필요합니다. 이 계산기는 이렇게 계산합니다.

총 부담 = 초기 목돈 + 회수 불가 지출 - 회수액 + 묶인 돈의 기회비용

회수 불가 지출	대출 이자, 취득세, 보유세, 월세, 중개비처럼 다시 돌려받지 못하는 돈입니다. 대출 원금 상환액은 매도 시점에 잔액이 줄어드는 방식으로 회수됩니다.
회수액	매매는 집을 팔아 손에 쥐는 돈(매도가에서 중개비와 대출잔액을 뺀 금액), 전세와 월세는 보증금 반환입니다.
기회비용	보증금이나 자기자본으로 묶인 돈이 예금이나 투자로 벌 수 있었던 수익입니다. 3억을 연 4%로 10년 굴리면 약 1억 4천만원이 되므로, 그 돈이 집에 묶이면 그만큼이 비용입니다.

기회비용이 결과를 가르는 핵심입니다. 전세는 보증금이 그대로 묶이지만 이자 부담이 작고, 매매는 자기자본이 묶이면서 대출 이자와 보유세까지 냅니다. 대신 매매는 집값이 오르면 그 상승분을 전부 가져갑니다.

보통 몇 년 살아야 매매가 유리해지나

매매는 초기에 취득세와 중개비로 목돈이 빠지고, 팔 때 또 중개비가 듭니다. 이 거래 비용을 집값 상승분과 대출 이자 절감분으로 회수하는 데 시간이 걸립니다.

집값 상승률 (연)	매매가 전세보다 유리해지는 시점
1% 이하	30년 안에 유리해지지 않는 경우가 많음
2% 안팎	10년 안팎에서 비슷해짐
3~4%	3~5년이면 매매가 유리
5% 이상	거의 즉시 매매가 유리

위 표는 대략적인 경향입니다. 실제로는 대출 금리, 자기자본 비율, 보유세에 따라 크게 달라집니다. 계산기에서 집값 상승률 슬라이더를 움직이면 손익분기 시점이 어떻게 바뀌는지 바로 보입니다.

집값 상승률 가정이 결과를 뒤집는다

같은 조건에서 상승률만 바꿔도 결론이 반대가 됩니다.

가정	10년 총 부담 (매매)	10년 총 부담 (전세)	유리
집값 연 1% 상승	약 2.9억	약 2.1억	전세
집값 연 2% 상승	약 2.2억	약 2.1억	전세 (근소)
집값 연 4% 상승	약 0.7억	약 2.2억	매매

6억 아파트, 매매 시 3억 대출(4.2%), 전세 4억(대출 1억), 거주 10년 기준 예시입니다. 상승률을 어떻게 보느냐가 사실상 결정을 좌우합니다. 그래서 낙관적인 상승률 하나로 계산하지 말고, 보수적인 가정으로도 검토해야 합니다.

이 계산이 못 잡는 것

양도소득세: 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주)을 못 채우거나 고가주택이면 세금이 붙습니다.
이사 비용과 중개 반복: 전세와 월세는 2년마다 재계약하거나 이사할 수 있고, 그때마다 중개비와 이사비가 듭니다.
세입자 리스크: 집주인이 보증금을 제때 못 주거나 집이 경매로 넘어가는 위험은 계산에 없습니다.
대출 규제: DSR, LTV 한도 때문에 원하는 만큼 대출이 안 나올 수 있습니다.
심리적 안정: 내 집이라는 안정감, 이사 걱정 없음 같은 가치는 돈으로 환산하지 않았습니다.

자주 묻는 질문

전세가 이득이라는 계산 결과가 잘 이해가 안 됩니다.

매매는 3억 대출에 4.2% 이자를 내고 보유세도 냅니다. 이 비용을 집값 2% 상승만으로는 다 못 메웁니다. 반면 전세는 보증금이 묶이는 기회비용은 있지만 이자 부담이 훨씬 작습니다. 집값이 3~4% 이상 오른다고 보면 매매가 유리해집니다.

집을 안 팔고 계속 살면 매매가 무조건 이득 아닌가요?

팔지 않아도 그 집에 묶인 자기자본의 기회비용과 매년 내는 이자, 보유세는 계속 발생합니다. 다만 오래 살수록 취득세 같은 초기 비용이 희석되고 집값 상승분이 쌓여서, 장기 거주라면 매매가 유리해질 가능성이 높아집니다.

보유세는 정확한가요?

공시가격을 시세의 69%로 가정한 대략적인 자동 추정값입니다. 정확한 값은 보유세 계산기로 확인해 직접 입력하세요.

입력한 값이 저장되나요?

저장되지 않습니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이루어지며 서버로 전송되지 않습니다.

아래 계산기에 같은 집의 매매가, 전세가, 월세 시세와 대출 조건을 넣으면 거주 기간별 누적 총 부담이 곡선으로 나옵니다. 집값 상승률 슬라이더를 움직여 여러 시나리오를 나란히 비교해 보세요.

내 집 마련 비교 계산기 바로 사용하기

본 내용과 계산기는 일정한 가정에 따른 참고용입니다. 취득세와 보유세는 대략적인 추정값이며, 실제 결정은 전문가와 상담하세요.