집을 팔 때 세금을 내야 하는지 안 내도 되는지, 대부분의 사람들이 "1세대 1주택이면 세금 없는 거 아닌가요?"라고 막연하게 알고 있다. 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 하다. 조건을 채우지 못하면 수천만 원의 양도소득세가 그대로 나온다. 팔기 전에 정확히 알아두는 것이 답이다.
양도소득세란
양도소득세는 부동산을 팔아서 이익이 생겼을 때 그 이익에 부과하는 세금이다. 산 가격보다 높게 팔면 그 차익에 세율을 곱해서 납부한다. 1세대 1주택자는 일정 조건을 충족하면 이 세금을 내지 않아도 되는 비과세 혜택이 있다.
1세대 1주택 비과세 기본 조건
핵심 조건은 두 가지다.
보유 기간 2년 이상: 주택을 취득한 날부터 양도하는 날까지 2년 이상 보유해야 한다.
거주 기간 2년 이상(조정대상지역 한정): 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 2년 보유에 더해 2년 이상 실거주해야 한다. 비조정대상지역 주택은 거주 요건이 없다. 조정대상지역 지정 해제 후 취득한 경우 거주 요건이 달라질 수 있으므로 취득 시점의 지역 지정 여부를 반드시 확인해야 한다.
비과세 가격 상한 — 12억 원
2021년 12월 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세 한도가 9억 원에서 12억 원으로 상향됐다. 양도가액이 12억 원 이하라면 양도차익 전부가 비과세된다. 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해서만 과세된다.
예를 들어 5억 원에 사서 14억 원에 팔았다면, 전체 차익 9억 원 중 12억 원 비과세 한도를 초과하는 2억 원에 해당하는 비율만 과세 대상이 된다. 전액 과세가 아니라 비율 계산이라는 점이 포인트다.
비과세가 적용되지 않는 경우
조건이 얼핏 단순해 보여도 다음 상황에서는 비과세가 적용되지 않는다.
다주택자: 양도 시점에 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 적용이 안 된다. 기준 시점은 양도일이므로, 팔기 전에 다른 주택을 먼저 처분하거나 처분 시점을 조율해야 한다.
보유·거주 기간 미충족: 조정대상지역 주택에서 2년 거주를 채우지 못한 경우, 또는 2년 보유를 채우지 못한 경우.
단기 매도 중과: 취득 후 1년 미만 매도는 70%, 1~2년 미만은 60% 세율이 적용되는 중과세 대상이다.
일시적 2주택 비과세 특례
이사를 가려면 새 집을 사고 기존 집을 파는 과정이 필요하다. 이 기간 동안 잠깐 2주택이 되는 경우가 있다. 이때를 위해 '일시적 2주택' 비과세 특례가 있다.
기존 주택 취득 후 1년 이상 지나서 새 주택을 취득하고, 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 비과세 처리한다. 단, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 경우 기간 조건이 다를 수 있으므로 해당 시점의 규정을 확인해야 한다.
고가주택 장기보유특별공제
12억 원 초과 고가주택도 오래 보유하면 공제가 붙는다. 보유 기간에 더해 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능하다. 3년 이상 거주 시부터 공제율이 올라가는 구조라서 실거주 기간 증빙이 중요하다.
실수로 세금 폭탄 맞는 흔한 패턴
이사 타이밍 실수가 가장 많다. 새 집을 계약하고 기존 집을 3년 안에 팔아야 하는데, 기간을 조금 넘겨서 비과세 혜택을 날리는 경우가 생각보다 많다. 계약일 기준인지 잔금일 기준인지도 확인이 필요하다.
증여받은 주택의 보유 기간 계산 오류도 잦다. 증여로 취득한 경우 보유 기간은 증여받은 날부터 계산된다. 전 소유자의 보유 기간을 합산해주지 않는다.
조정대상지역 지정·해제 타이밍을 놓치는 경우도 있다. 취득 당시 비조정이었다가 이후 조정으로 지정된 경우, 취득 시점 기준이므로 거주 요건이 없지만, 반대의 경우는 조건이 붙는다.
양도세는 잘못 계산해서 내면 가산세까지 붙는다. 팔기 전에 세무사 상담이나 국세청 홈택스 양도세 계산기로 미리 확인해두는 것이 훨씬 낫다.
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