양도소득세 계산법 - 세율, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 총정리

양도소득세 가이드

양도소득세, 이 순서로 계산됩니다

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고 세율을 적용하는 구조입니다. 1세대 1주택 비과세와 12억 초과 과세까지 예시로 정리했습니다.

양도소득세 계산기 바로 사용하기

양도소득세는 부동산을 판 금액이 아니라, 번 돈(양도차익)에 매기는 세금입니다. 그래서 취득가액과 필요경비를 얼마나 인정받느냐, 오래 보유했느냐, 1세대 1주택이냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 계산 구조부터 순서대로 보겠습니다.

양도소득세 계산 순서

1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

2. 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

3. 양도소득금액 - 기본공제 250만원 = 과세표준

4. 과세표준 x 세율 - 누진공제 = 산출세액

5. 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%) = 총 납부세액

1세대 1주택으로 양도가액이 12억원 이하이면 이 과정 없이 전액 비과세입니다. 12억원을 넘으면 초과분 비율만큼만 위 순서로 계산합니다.

1단계 - 양도차익과 필요경비

양도차익은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비입니다. 필요경비를 빠뜨리면 세금이 늘어나므로, 인정되는 항목의 증빙을 미리 챙겨두는 것이 중요합니다.

필요경비 인정

• 취득세, 등록면허세
• 취득 / 양도 중개보수, 법무사 비용
• 발코니 확장, 새시 설치
• 보일러 등 난방시설 교체
• 방 구조 변경 등 자본적지출

필요경비 불인정

• 도배, 장판, 벽지 교체
• 싱크대 교체, 욕실 수리, 타일
• 외벽 도색, 방수
• 보유 중 낸 재산세, 종부세
• 대출 이자, 증빙 없는 지출

자산 가치를 높이거나 수명을 늘리는 자본적지출은 인정, 원상회복 성격의 수익적지출은 불인정이 원칙입니다. 취득 당시 실제 계약서가 없어 취득가액이 불분명하면 환산취득가액을 쓰는데, 이 경우 세액이 크게 달라질 수 있습니다.

2단계 - 장기보유특별공제

3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율을 공제합니다. 일반과 1세대 1주택의 공제율이 다릅니다.

보유기간	일반 (토지 / 건물 / 비1주택)	1세대 1주택 (2년 이상 거주)
3년	6%	보유 12% + 거주 12% = 24%
5년	10%	보유 20% + 거주 20% = 40%
10년 이상	20%	보유 40% + 거주 40% = 80%
15년 이상	30%	최대 80%

일반은 보유 1년당 2%(최대 30%). 1세대 1주택은 2년 이상 거주한 경우에만 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%(각 최대 40%)를 적용해 최대 80%까지 공제됩니다. 2년 이상 거주하지 않았다면 일반 공제율만 받습니다. 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.

3단계 - 세율

보유기간별 세율

보유기간	주택 / 입주권	분양권	토지 / 건물
1년 미만	70%	70%	50%
1년 ~ 2년	60%	60%	40%
2년 이상	기본세율	60%	기본세율

기본세율 (과세표준 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만 ~ 1억5,000만원	35%	1,544만원
1억5,000만 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

1세대 1주택 비과세

다음 요건을 모두 충족하면 양도소득세를 내지 않습니다.

주택 수	양도일 현재 세대 전체가 1주택 (일시적 2주택 등 특례 포함)
보유기간	2년 이상 보유
거주기간	취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주
양도가액	12억원 이하 (초과분은 과세)

12억원 초과 고가주택

비과세 요건은 충족하지만 양도가액이 12억원을 넘으면, 12억원까지는 비과세이고 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 x (양도가액 - 12억원) / 양도가액
예: 8억원에 사서 15억원에 판 1세대 1주택(10년 보유, 5년 거주)이라면, 과세 비율은 (15억 - 12억) / 15억 = 20%. 양도차익 약 6.8억원 중 1.36억원만 과세되고, 여기에 장기보유특별공제 60%가 적용되어 실제 총 납부세액은 약 730만원대입니다.

다주택 중과와 유예

원래 조정대상지역의 2주택 이상 보유자가 주택을 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다.

현재는 2026년 5월 9일 양도분까지 중과가 한시적으로 배제되어, 2년 이상 보유했다면 기본세율이 적용됩니다. 계산기에서는 유예가 끝난 뒤를 가정한 중과 계산도 선택할 수 있습니다.

신고와 납부

양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 같은 해에 부동산을 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 비과세인 경우에도 신고해두는 것이 안전합니다. 납부할 세액이 1천만원을 넘으면 분납도 가능합니다.

자주 묻는 질문

양도차익이 없으면 신고 안 해도 되나요?

양도차손이 나도 신고해두면 같은 해 다른 부동산 양도소득과 통산해 세금을 줄일 수 있습니다. 손해 본 거래도 신고를 권합니다.

1세대 1주택인데 2년을 못 채우고 팔면요?

비과세가 적용되지 않고 일반 과세됩니다. 다만 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 다른 시군으로 이사하는 경우 1년 이상 거주했다면 비과세되는 예외가 있습니다.

취득세도 필요경비인가요?

네. 취득 시 낸 취득세와 등록면허세, 취득 관련 중개보수, 법무사 비용은 필요경비로 인정됩니다. 취득세 자체 계산은 별도의 취득세 계산기를 이용하세요.

공동명의면 세금이 줄어드나요?

양도소득 기본공제(250만원)와 누진세율 구간이 각자에게 적용되므로, 지분을 나눠 가진 경우 합산 세액이 단독명의보다 줄어드는 경우가 많습니다.

입력한 금액이 저장되나요?

저장되지 않습니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이루어지며 서버로 전송되지 않습니다. 새로고침하면 초기화됩니다.

취득세 계산기 전세 계산기 청약 가점 계산기 평수 계산기

아래 계산기에 취득가액, 양도가액, 취득일과 양도일을 넣으면 보유기간별 세율, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세와 12억 초과 과세, 지방소득세까지 반영한 예상 납부세액이 단계별로 나옵니다.

양도소득세 계산기 전체 사용해보기

본 가이드는 참고용이며, 감면 / 특례 / 상속취득 / 부담부증여 등은 반영하지 않습니다. 실제 신고 전 세무 전문가나 국세청(126)에 확인하세요.